Legislação

- As empresas individuais, para os efeitos do imposto de renda, são equiparadas às pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.706, de 23/10/79, art. 2º).

§ 1º - São empresas individuais:

I - as firmas individuais (Lei 4.506/64, art. 41, § 1º, [a]);

II - as pessoas físicas que, em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiros de bens ou serviços (Lei 4.506/64, art. 41, § 1º, [b]);

III - as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos, nos termos da Seção II deste Capítulo (Decreto-lei 1.381, de 23/12/74, arts. 1º e 3º, III, e Decreto-lei 1.510, de 27/12/76, art. 10, I).

§ 2º - O disposto no inciso II do parágrafo anterior não se aplica às pessoas físicas que, individualmente, exerçam as profissões ou explorem as atividades de:

I - médico, engenheiro, advogado, dentista, veterinário, professor, economista, contador, jornalista, pintor, escritor, escultor e de outras que lhes possam ser assemelhadas (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [a], e Lei 4.480, de 14/11/64, art. 3º);

II - profissões, ocupações e prestação de serviços não comerciais (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [b]);

III - agentes, representantes e outras pessoas sem vínculo empregatício que, tomando parte em atos de comércio, não os pratiquem, todavia, por conta própria (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [c]);

IV - serventuários da justiça, como tabeliães, notários, oficiais públicos e outros (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [d]);

V - corretores, leiloeiros e despachantes, seus prepostos e adjuntos (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [e]);

VI - exploração individual de contratos de empreitada unicamente de lavor, qualquer que seja a natureza, quer se trate de trabalhos arquitetônicos, topográficos, terraplenagem, construções de alvenaria e outras congêneres, quer de serviços de utilidade pública, tanto de estudos como de construções (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [f]);

VII - exploração de obras artísticas, didáticas, científicas, urbanísticas, projetos técnicos de construção, instalações ou equipamentos, salvo quando não explorados diretamente pelo autor ou criador do bem ou da obra (Decreto-lei 5.844/43, art. 6º, [g]).

• Incorporação e Loteamento

- Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 01/01/75 (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º):

I - as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei 4.591, de 16/12/64, do Decreto-lei 58, de 10/12/37, do Decreto-lei 271, de 28/02/67, ou da Lei 6.766//12/79, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais;

II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos do § 1º do art. 31 da Lei 4.591/64, ou do art. 3º do Decreto-lei 271/67, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações.

• Incorporação ou Loteamento sem Registro

- Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º, § 1º, e Decreto-lei 1.510/76, arts. 10, IV, e 16).

§ 1º - Para os efeitos deste artigo, caracterizar-se-á a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º, § 2º).

§ 2º - O prazo referido neste artigo será, em relação aos imóveis havidos até 30/06/77, de 36 meses contados da data da averbação (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º, § 1º, e Decreto-lei 1.510/76, arts. 10, IV, e 16).

• Desmembramento de Imóvel Rural

- A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/77, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, será equiparada a loteamento, para os efeitos do disposto no art. 151 (Decreto-lei 1.510/76, arts. 11 e 16).

Parágrafo único - O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (Decreto-lei 1.510/76, art. 11, § 2º).

• Aquisição e Alienação

- Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (Decreto-lei 1.381/74, art. 2º, § 1º).

§ 1º - Data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento particular (Decreto-lei 1.381/74, art. 2º, II).

§ 2º - A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particular, se favorável aos interesses da pessoa física, só será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das condições abaixo especificadas (Decreto-lei 1.381/74, art. 2º, § 2º):

I - o instrumento tiver sido registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias contados da data dele constante;

II - houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias contados da data do instrumento;

III - houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;

IV - houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

§ 3º - O Ministro de Estado da Fazenda poderá estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento particular a que se refere o parágrafo anterior (Decreto-lei 1.381/74, art. 2º, § 3º).

• Condomínios

- Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.381/74, art. 7º).

Parágrafo único - A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se fosse ele o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação (Decreto-lei 1.381/74, art. 7º, parágrafo único).

• Momento de Determinação

- A equiparação ocorrerá (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º, § 3º, e Decreto-lei 1.510/76, art. 11):

I - na data de arquivamento da documentação do empreendimento, no caso do art. 151;

II - na data da primeira alienação, no caso do art. 152;

III - na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento do imóvel em mais de dez lotes ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, nos casos referidos no art. 153.

- A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação do imóvel, ou do arquivamento dos documentos da incorporação, ou do loteamento (Decreto-lei 1.381/74, art. 8º).

Parágrafo único - A posterior alteração das normas referidas neste artigo não atingirá as operações imobiliárias já realizadas, nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário (Decreto-lei 1.381/74, art. 8º).

• Início da Aplicação do Regime Fiscal

- A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas na forma do art. 151 terá início na data em que se completarem as condições determinantes da equiparação (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º).

• Não Subsistência da Equiparação

- Não subsistirá a equiparação de que trata o art. 151 se, na forma prevista no § 5º do art. 34 da Lei 4.591/64, ou no art. 23 da Lei 6.766/79, o interessado promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento (Decreto-lei 1.381/74, art. 6º, § 4º).

• Obrigações Acessórias

- As pessoas físicas consideradas empresas individuais são obrigadas a:

I - inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ no prazo de noventa dias contados da data da equiparação (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 1º, [a]);

II - manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal, observado o disposto no art. 260 (Decreto-lei 1.510/76, art. 12);

III - manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatórios das operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 1º, [c]);

IV - efetuar as retenções e recolhimentos do imposto de renda na fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 1º, [d]).

Parágrafo único - Quando já estiver equiparada à empresa individual em face da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar uma só escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos registros contábeis, de modo a permitir a verificação dos resultados em separado, atendidas as normas dos arts. 161 a 165.

• Resultados e Rendimentos Compreendidos

- O lucro da empresa individual de que trata esta Seção, determinado ao término de cada período de apuração, segundo o disposto nos arts. 410 a 414, compreenderá (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 2º):

I - o resultado da operação que determinar a equiparação;

II - o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;

III - as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, abrangendo:

a) as incidentes sobre série de prestações e parcelas intermediárias, vinculadas ou não à entrega das chaves, representadas ou não por notas promissórias;

b) as incidentes sobre dívidas correspondentes a notas promissórias, cédulas hipotecárias ou outros títulos equivalentes, recebidos em pagamento do preço de alienação;

c) as calculadas a partir do vencimento dos débitos a que se referem as alíneas anteriores, no caso de atraso no respectivo pagamento, até sua efetiva liquidação;

IV - os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratadas a partir da data da equiparação, bem como as multas e juros de mora recebidos por atrasos de pagamento.

• Rendimentos Excluídos

- Não serão computados para efeito de apuração do lucro da empresa individual (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, §§ 3º e 4º):

I - os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, bem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no lucro da empresa individual;

II - outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.

• Valor de Incorporação de Imóveis

- Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderá ser atualizado monetariamente, até 31/12/95, o custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas, incidindo a atualização, desde a época de cada pagamento até a data da equiparação, se ocorrida até aquela data, sobre a quantia efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual, observado o disposto nos arts. 125 e 128 (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 5º, e Lei 9.249/95, arts. 17, I, e 30).

Parágrafo único - Os imóveis objeto das operações referidas nesta Seção serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual:

I - na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 7º);

II - na data da primeira alienação, nos casos de incorporação e loteamento sem registro (art. 152);

III - na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes (art. 153);

IV - na data da alienação que determinar a equiparação, nos casos de alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais de imóveis rurais (art. 153).

• Capital da Empresa Individual

- Os recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis a que se refere o artigo anterior, bem como a atualização monetária nele prevista, observado o disposto nos arts. 125 e 128, deduzidos os relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido, constituirão o capital da empresa individual em cada período de apuração (Decreto-lei 1.381/74, art. 9º, § 6º).

• Distribuição do Lucro

- O lucro apurado pela pessoa física equiparada à empresa individual em razão de operações imobiliárias será considerado, após a dedução da provisão para o imposto de renda, como automaticamente distribuído no período de apuração (Decreto-lei 1.510/76, art. 14).

Parágrafo único - Os lucros considerados automaticamente distribuídos, apurados a partir de 01/01/96, não ficarão sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte, nem integrarão a base de cálculo do imposto de renda do titular da empresa individual (Lei 9.249/95, art. 10).

- A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações a que se refere o inciso II do art. 161, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a pessoa jurídica a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações então em andamento (Decreto-lei 1.381/74, art. 10, e Decreto-lei 2.072, de 20/12/83, art. 9º).

§ 1º - Permanecerão no ativo da empresa individual (Decreto-lei 1.381/74, art. 10, § 1º):

I - as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;

II - o saldo a receber do preço de imóveis então já alienados, até seu recebimento total.

§ 2º - No caso previsto no parágrafo anterior, a pessoa física poderá encerrar a empresa individual, desde que recolha o imposto que seria devido (Decreto-lei 1.381/74, art. 10, § 2º):

I - se os imóveis referidos no inciso I fossem alienados, com pagamento à vista, ao preço de mercado;

II - se o saldo referido no inciso II fosse recebido integralmente.