Legislação

• Determinação do custo

- O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deverá, para fins de determinação do lucro real, manter, em observância às seguintes normas, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (Decreto-lei 1.598/1977, art. 27, caput, I e II):

I - o custo dos imóveis vendidos compreenderá:

a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e

b) os custos diretos de estudo, o planejamento, a legalização e a execução dos planos ou dos projetos de desmembramento, o loteamento, a incorporação, a construção e quaisquer obras ou melhoramentos; e

II - na hipótese de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deverá discriminar o custo de cada unidade distinta.

• Apuração do lucro bruto

- O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a venda, ainda que por meio de instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda (Decreto-lei 1.598/1977, art. 27, § 1º).

• Venda anterior ao término do empreendimento

- Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou dos melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar (Decreto-lei 1.598/1977, art. 28, caput).

§ 1º - O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (Decreto-lei 1.598/1977, art. 28, § 1º).

§ 2º - Se a execução das obras ou dos melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente ao realizado (Decreto-lei 1.598/1977, art. 28, § 2º).

§ 3º - Os juros de mora de que trata o § 2º deverão ser pagos juntamente ao imposto sobre a renda incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou dos melhoramentos (Decreto-lei 1.598/1977, art. 28, § 3º).

• Venda a prazo ou em prestações

- Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do período de apuração da venda, o lucro bruto de que trata o art. 482 poderá, para fins de determinação do lucro real, ser reconhecido proporcionalmente à receita de venda recebida, observadas as seguintes normas (Decreto-lei 1.598/1977, art. 29, caput):

I - por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período, será computada, para fins de determinação do lucro real, parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;

II - a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso I, deverá ser reajustada sempre que for alterado o valor do orçamento, em decorrência de modificações no projeto ou nas especificações do empreendimento, e apurada a diferença entre custo orçado e efetivo, e deverá ser computada para fins de determinação do lucro real, do período de apuração desse reajustamento, a diferença de custo correspondente à parte da receita de venda já recebida;

III - se o custo efetivo foi inferior em mais de quinze por cento ao custo orçado, será aplicado o disposto no § 2º do art. 483; e

IV - os ajustes pertinentes ao reconhecimento do lucro bruto, na forma prevista no inciso I, e da diferença de que trata o inciso II deverão ser realizados no Lalur.

§ 1º - Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de apuração a que competirem (Decreto-lei 1.598/1977, art. 29, § 1º).

§ 2º - A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (Decreto-lei 1.598/1977, art. 29, § 3º).

• Permuta que envolva unidades imobiliárias

- Na hipótese de operações de permuta que envolvam unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada para fins de determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado (Decreto-lei 1.598/1977, art. 27, § 3º).

Parágrafo único - O disposto no caput será disciplinado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda (Decreto-lei 1.598/1977, art. 27, § 4º).

• Regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias

- O regime especial de tributação é aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação (Lei 10.931/2004, art. 1º).

- A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 486 será efetivada quando cumpridos os seguintes requisitos (Lei 10.931/2004, art. 2º):

I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda, conforme disposto em ato do Secretário da Receita Federal do Brasil; e

II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto no art. 31-A ao art. 31-E da Lei 4.591/1964.

- O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, e os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao imposto sobre a renda das pessoas jurídicas, à CSLL, à Cofins e à Contribuição para o PIS/Pasep, exceto aquelas calculadas na forma estabelecida no art. 489 sobre as receitas auferidas no âmbito da incorporação (Lei 10.931/2004, art. 3º, caput).

Parágrafo único - O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada (Lei 10.931/2004, art. 3º, parágrafo único).

- Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a quatro por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes imposto e contribuições (Lei 10.931/2004, art. 4º, caput):

I - imposto sobre a renda das pessoas jurídicas;

II - Contribuição para o PIS/Pasep;

III - CSLL; e

IV - Cofins.

§ 1º - Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, além das receitas financeiras e as variações monetárias decorrentes dessa operação (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 1º).

§ 2º - O pagamento do imposto e das contribuições na forma estabelecida no caput será considerado definitivo e não gerará, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 2º).

§ 3º - As receitas, os custos e as despesas próprios da incorporação sujeita à tributação na forma prevista neste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do imposto e das contribuições de que trata o caput devidos pela incorporadora em decorrência de suas outras atividades empresariais, inclusive as incorporações não afetadas (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 3º).

§ 4º - Para fins do disposto no § 3º, os custos e as despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma dos custos diretos das incorporações e de outras atividades exercidas pela incorporadora (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 4º).

§ 5º - A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma estabelecida no caput, a partir do mês da opção (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 5º).

§ 6º - Até 31/12/2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 6º).

§ 7º - Para fins do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social aqueles destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei 11.977/2009 (Lei 10.931/2004, art. 4º, § 7º).

§ 8º - O pagamento unificado do imposto e das contribuições efetuado na forma prevista neste artigo deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita (Lei 10.931/2004, art. 5º, caput).

§ 9º - Para fins do disposto neste artigo, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no CNPJ e o código de arrecadação próprio (Lei 10.931/2004, art. 5º, parágrafo único).

- O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação (Lei 10.931/2004, art. 7º).

Regime especial de tributação aplicável à construção ou à reforma de estabelecimentos de educação infantil

- É aplicável à construção ou à reforma de estabelecimentos de educação infantil o regime especial de tributação de que tratam os art. 24 ao art. 27 da Lei 12.715/2012 (Lei 12.715/2012, art. 24, caput).

§ 1º - O regime especial de que trata o caput aplica-se até 31/12/2018 aos projetos de construção ou reforma de creches e pré-escolas cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 02/01/2013 (Lei 12.715/2012, art. 24, § 1º).

§ 2º - O regime especial de que trata o caput tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem as obrigações da construtora com os contratantes (Lei 12.715/2012, art. 24, § 2º).

§ 3º - A forma, o prazo e as condições para a opção pelo regime especial de tributação de que trata o caput serão estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda (Lei 12.715/2012, art. 24, § 3º).

§ 4º - A opção de que trata o § 3º depende da aprovação prévia do projeto de construção ou reforma de creches e pré-escolas pelo Ministério da Educação, do qual deve constar o prazo mínimo de cinco anos de utilização do imóvel como creche ou pré-escola (Lei 12.715/2012, art. 24, § 4º).

§ 5º - Os estabelecimentos de educação infantil a que se refere este artigo (Lei 12.715/2012, art. 24, § 5º):

I - deverão seguir os parâmetros e as especificações técnicas definidos em regulamento; e

II - não poderão ter a sua destinação alterada pelo prazo mínimo de cinco anos.

§ 6º - O descumprimento do disposto no § 5º sujeitará o ente público ou privado proprietário do estabelecimento de educação infantil beneficiário ao pagamento da diferença dos tributos a que se refere o art. 492 que deixou de ser paga pela construtora, com os devidos acréscimos legais (Lei 12.715/2012, art. 24, § 6º).

- Para cada obra submetida ao regime especial de tributação, a construtora ficará sujeita ao pagamento equivalente a um por cento da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes imposto e contribuições (Lei 12.715/2012, art. 25, caput):

I - imposto sobre a renda das pessoas jurídicas;

II - Contribuição para PIS/Pasep;

III - CSLL; e

IV - Cofins.

§ 1º - Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela construtora em decorrência da realização da obra (Lei 12.715/2012, art. 25, § 1º).

§ 2º - As receitas, os custos e as despesas próprios da obra sujeita à tributação na forma prevista neste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos de que trata o caput devidos pela construtora em decorrência de suas outras atividades empresariais (Lei 12.715/2012, art. 25, § 3º).

§ 3º - Para fins do disposto no § 2º, os custos e as despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido como a soma dos custos diretos das obras e de outras atividades exercidas pela construtora (Lei 12.715/2012, art. 25, § 4º).

- A opção pelo regime especial de tributação previsto no art. 491 obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos a partir do mês da opção (Lei 12.715/2012, art. 26, caput).

§ 1º - O pagamento unificado de impostos e contribuições deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita (Lei 12.715/2012, art. 26, § 1º).

§ 2º - O pagamento dos tributos na forma prevista neste artigo será considerado definitivo e não gerará, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora (Lei 12.715/2012, art. 26, § 2º).

- A construtora fica obrigada a manter escrituração contábil segregada para cada obra submetida ao regime especial de tributação (Lei 12.715/2012, art. 27).

• Pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida

- Até 31/12/2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do PMCMV, de que trata Lei 11.977/2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de construção (Lei 12.024/2009, art. 2º, caput).

§ 1º - O pagamento mensal unificado de que trata o caput corresponderá aos seguintes tributos (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 1º):

I - imposto sobre a renda das pessoas jurídicas;

II - Contribuição para PIS/Pasep;

III - CSLL; e

IV - Cofins.

§ 2º - O pagamento do imposto e das contribuições na forma prevista no caput será considerado definitivo e não gerará, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 2º).

§ 3º - As receitas, os custos e as despesas próprios da construção sujeita à tributação na forma prevista neste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do imposto e das contribuições de que trata o § 1º, devidos pela construtora em decorrência de suas outras atividades empresariais (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 3º).

§ 4º - O disposto neste artigo somente se aplica às construções iniciadas ou contratadas a partir de 31/03/2009 (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 5º).

§ 5º - O pagamento unificado dos tributos efetuado na forma prevista no caput deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 6º).

§ 6º - Na hipótese em que a empresa construa unidades habitacionais para vendê-las prontas, o pagamento unificado dos tributos a que se refere o caput será equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de alienação (Lei 12.024/2009, art. 2º, § 7º).