Legislação

• Incorporação e loteamento

- Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 02/01/1975 (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º):

I - as pessoas físicas que, nos termos estabelecidos nos art. 29, art. 30 e art. 68 da Lei 4.591/1964, no Decreto-lei 58, de 10/12/1937, no Decreto-lei 271, de 28/02/1967, ou na Lei 6.766, de 19/12/1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais; e [[Lei 4.591/1964, art. 29. Lei 4.591/1964, art. 30. Lei 4.591/1964, art. 68.]]

II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos estabelecidos no § 1º do art. 31 da Lei 4.591/1964, ou no art. 3º do Decreto-lei 271/1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando se beneficiarem do produto dessas alienações. [[Lei 4.591/1964, art. 31. Decreto-lei 271/1967, art. 3º.]]

• Incorporação ou loteamento sem registro

- Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou o titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses, contado da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 1º; e Decreto-lei 1.510, de 27/12/1976, art. 16).

§ 1º - Para fins do disposto neste artigo, a alienação será caracterizada pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 2º).

§ 2º - O prazo a que se refere o caput será, em relação aos imóveis havidos até 30/06/1977, de trinta e seis meses, contado da data da averbação (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 1º; e Decreto-lei 1.510/1976, art. 16).

• Desmembramento de imóvel rural

- A subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural havido após 30/06/1977 em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, será equiparada a loteamento, para fins do disposto no art. 163 (Decreto-lei 1.510/1976, art. 11 e (Decreto-lei 1.510/1976, art. 16). [[Decreto 9.580/2018, art. 163.]]

Parágrafo único - O disposto neste artigo não se aplica às hipóteses em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima ou extinção de condomínio (Decreto-lei 1.510/1976, art. 11, § 2º).

• Aquisição e alienação

- Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou de arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 1º).

§ 1º - A data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que por meio de instrumento particular (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, caput, II).

§ 2º - A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particular, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal se atendida, no mínimo, uma das seguintes condições (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 2º):

I - houver sido o instrumento registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias, contado da data dele constante;

II - houver conformidade com cheque nominativo pago no prazo de trinta dias, contado da data do instrumento;

III - houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor; e

IV - houver menção expressa à operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente às declarações de rendimentos.

§ 3º - O Ministro de Estado da Fazenda poderá estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento particular a que se refere o § 2º (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 3º).

• Condomínios

- Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades em comum, ainda que pessoas jurídicas também façam parte deles (Decreto-lei 1.381/1974, art. 7º).

Parágrafo único - A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e os demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação (Decreto-lei 1.381/1974, art. 7º, parágrafo único).