Legislação

• Incorporação e loteamento

- Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 02/01/1975 (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º):

I - as pessoas físicas que, nos termos estabelecidos nos art. 29, art. 30 e art. 68 da Lei 4.591/1964, no Decreto-lei 58, de 10/12/1937, no Decreto-lei 271, de 28/02/1967, ou na Lei 6.766, de 19/12/1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais; e [[Lei 4.591/1964, art. 29. Lei 4.591/1964, art. 30. Lei 4.591/1964, art. 68.]]

II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos estabelecidos no § 1º do art. 31 da Lei 4.591/1964, ou no art. 3º do Decreto-lei 271/1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando se beneficiarem do produto dessas alienações. [[Lei 4.591/1964, art. 31. Decreto-lei 271/1967, art. 3º.]]

• Incorporação ou loteamento sem registro

- Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou o titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses, contado da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 1º; e Decreto-lei 1.510, de 27/12/1976, art. 16).

§ 1º - Para fins do disposto neste artigo, a alienação será caracterizada pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 2º).

§ 2º - O prazo a que se refere o caput será, em relação aos imóveis havidos até 30/06/1977, de trinta e seis meses, contado da data da averbação (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 1º; e Decreto-lei 1.510/1976, art. 16).

• Desmembramento de imóvel rural

- A subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural havido após 30/06/1977 em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, será equiparada a loteamento, para fins do disposto no art. 163 (Decreto-lei 1.510/1976, art. 11 e (Decreto-lei 1.510/1976, art. 16). [[Decreto 9.580/2018, art. 163.]]

Parágrafo único - O disposto neste artigo não se aplica às hipóteses em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima ou extinção de condomínio (Decreto-lei 1.510/1976, art. 11, § 2º).

• Aquisição e alienação

- Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou de arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 1º).

§ 1º - A data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que por meio de instrumento particular (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, caput, II).

§ 2º - A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particular, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal se atendida, no mínimo, uma das seguintes condições (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 2º):

I - houver sido o instrumento registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias, contado da data dele constante;

II - houver conformidade com cheque nominativo pago no prazo de trinta dias, contado da data do instrumento;

III - houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor; e

IV - houver menção expressa à operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente às declarações de rendimentos.

§ 3º - O Ministro de Estado da Fazenda poderá estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento particular a que se refere o § 2º (Decreto-lei 1.381/1974, art. 2º, § 3º).

• Condomínios

- Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades em comum, ainda que pessoas jurídicas também façam parte deles (Decreto-lei 1.381/1974, art. 7º).

Parágrafo único - A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e os demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação (Decreto-lei 1.381/1974, art. 7º, parágrafo único).

• Momento de determinação

- A equiparação ocorrerá (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 3º; e Decreto-lei 1.510/1976, art. 11):

I - na data de arquivamento da documentação do empreendimento, na hipótese prevista no art. 163;

II - na data da primeira alienação, na hipótese prevista no art. 164; e

III - na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento do imóvel em mais de dez lotes ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, nas hipóteses previstas no art. 165.

- A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data (Decreto-lei 1.381/1974, art. 8º):

I - do instrumento inicial de alienação do imóvel;

II - do arquivamento dos documentos da incorporação; ou

III - do loteamento.

Parágrafo único - A alteração posterior das normas referidas neste artigo não atingirá as operações imobiliárias já realizadas, nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário (Decreto-lei 1.381/1974, art. 8º).

• Início da aplicação do regime fiscal

- A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas na forma estabelecida nos art. 163 e art. 164 terá início na data em que se completarem as condições determinantes para a equiparação (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º). [[Decreto 9.580/2018, art. 163. Decreto 9.580/2018, art. 164.]]

• Não subsistência da equiparação

- Não subsistirá a equiparação de que trata o art. 163 se, na forma prevista no § 5º do art. 34 da Lei 4.591/1964, ou no art. 23 da Lei 6.766/1979, o interessado promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento (Decreto-lei 1.381/1974, art. 6º, § 4º). [[Lei 4.591/1964, art. 34. Lei 6.766/1979, art. 23.]]

• Obrigações acessórias

- As pessoas físicas consideradas empresas individuais imobiliárias são obrigadas a:

I - inscrever-se no CNPJ, de acordo com as normas emitidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda ( Lei 5.614, de 5/10/1970; Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 1º, [a]; e Lei 9.250/1995, art. 37, caput, II);

II - manter escrituração comercial completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda, observado o disposto nos art. 275 e art. 599 (Decreto-lei 1.510/1976, art. 12); [[Decreto 9.580/2018, art. 275. Decreto 9.580/2018, art. 599.]]

III - manter sob sua guarda e sua responsabilidade os documentos comprobatórios das operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 1º, [c]); e

IV - efetuar as retenções e os recolhimentos do imposto sobre a renda na fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 1º, [d]).

Parágrafo único - Quando já estiver equiparada à empresa individual em decorrência da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar somente uma escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos registros contábeis, de modo a permitir a verificação dos resultados em separado, atendido o disposto no art. 173 ao art. 176. [[Decreto 9.580/2018, art. 173. Decreto 9.580/2018, art. 174. Decreto 9.580/2018, art. 175. Decreto 9.580/2018, art. 175.]]

• Resultados e rendimentos compreendidos

- O lucro da empresa individual de que trata esta Subseção, determinado ao término de cada período de apuração, de acordo com o disposto no art. 481 ao art. 484, compreenderá (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 2º):

I - o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, de forma a abranger o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;

II - as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, de forma a abranger:

a) as incidentes sobre série de prestações e parcelas intermediárias, vinculadas ou não à entrega das chaves, representadas ou não por notas promissórias;

b) as incidentes sobre dívidas correspondentes a notas promissórias, cédulas hipotecárias ou outros títulos equivalentes, recebidos em pagamento do preço de alienação; e

c) as calculadas a partir do vencimento dos débitos a que se referem as alíneas [a] e [b], na hipótese de atraso no pagamento, até a sua efetiva liquidação; e

III - os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratadas a partir da data da equiparação e as multas e os juros de mora recebidos por atrasos de pagamento.

• Rendimentos excluídos

- Não serão computados, para fins de apuração do lucro da empresa individual (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 4º):

I - os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, e aqueles decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do resultado correspondente no lucro da empresa individual; e

II - outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.

• Valor de incorporação de imóveis

- Para fins de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderá ser atualizado monetariamente, até 31/12/1995, o custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, e das construções e das benfeitorias executadas, hipótese em que a atualização incide, desde a época de cada pagamento, sobre a quantia efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual, observado o disposto nos art. 136 e art. 138 (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 5º; e Lei 9.249/1995, art. 17, caput, [I], e Decreto-lei 1.381/1974, art. 30).

Parágrafo único - Os imóveis objeto das operações referidas nesta Subseção serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual:

I - na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento (Decreto-lei 1.381/1974, art. 9º, § 7º);

II - na data da primeira alienação, nas hipóteses de incorporação e loteamento sem registro, observado o disposto no art. 164; [[Decreto 9.580/2018, art. 164.]]

III - na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, observado o disposto no art. 165; e [[Decreto 9.580/2018, art. 165.]]

IV - na data da alienação que determinar a equiparação, nas hipóteses de alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais de imóveis rurais, observado o disposto no art. 165. [[Decreto 9.580/2018, art. 165.]]

• Distribuição do lucro

- O lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações imobiliárias será considerado, após a dedução da provisão para o imposto sobre a renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, como automaticamente distribuído no período de apuração (Decreto-lei 1.510/1976, art. 14; e Lei 7.689, de 15/12/1988, art. 2º e Lei 7.689, de 15/12/1988, art. 4º).

Parágrafo único - Os lucros considerados automaticamente distribuídos, apurados a partir de 02/01/1996, não ficarão sujeitos à incidência do imposto sobre a renda na fonte, nem integrarão a base de cálculo do imposto sobre a renda do titular da empresa individual (Lei 9.249/1995, art. 10).

- A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações a que se refere o inciso I do caput do art. 173, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a pessoa jurídica a partir do término desse prazo, exceto quanto aos efeitos tributários das operações em andamento à época (Decreto-lei 1.381/1974, art. 10).

§ 1º - Permanecerão no ativo da empresa individual (Decreto-lei 1.381/1974, art. 10, § 1º):

I - as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até a sua alienação e o recebimento total do preço; e

II - o saldo a receber do preço de imóveis já alienados, até seu recebimento total.

§ 2º - Na hipótese prevista no § 1º, a pessoa física poderá encerrar a empresa individual, desde que recolha o imposto sobre a renda que seria devido (Decreto-lei 1.381/1974, art. 10, § 2º):

I - se os imóveis referidos no inciso I do § 1º fossem alienados, com pagamento à vista, ao preço de mercado; e

II - se o saldo referido no inciso II do § 1º fosse recebido integralmente.