Legislação

- A fase de qualificação, que se realiza entre a protocolização do título e seu respectivo registro, compreende o exame de caracteres extrínsecos do documento e a observância da legislação e dos princípios registrais.

- Incumbe ao oficial de registro impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela legislação, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em títulos judiciais.

- No caso de venda de quota-parte por um dos condôminos, em situação jurídica de condomínio geral, não é necessária a anuência prévia dos demais para fins de registro.

- Independentemente de requerimento, escrito ou verbal, o oficial deve praticar todos os atos necessários para registro ou averbação de título apresentado.

- As certidões do Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais apresentadas para fins de averbação deverão ter antecedência máxima de expedição de 90 (noventa) dias, contados da data da formalização do título, exceto as certidões de óbito e as que instruírem título judicial, caso em que poderão ser utilizadas para as necessárias averbações independentemente de sua data de expedição.

- Para fins de registro ou averbação, não constando da matrícula ou transcrição a qualificação completa, atual e correta das partes e do imóvel, deve o oficial de registro exigir a prévia inserção, atualização ou retificação de dados, fazendo as averbações correspondentes.

§ 1º - Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, mas desde que haja segurança quanto à identificação e localização do imóvel, a critério do oficial, a matrícula poderá ser aberta com lançamento de averbação, de ofício, de notícia nos seguintes termos: [Para a prática de atos voluntários relativos à transmissão ou constituição de direitos que tenham por objeto o imóvel desta matrícula, o interessado deverá suprir omissões e imperfeições de natureza subjetiva e objetiva, nos termos do art. 213 da Lei 6.015/1973]. [[Lei 6.015/1973, art. 213]]

§ 2º - Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por documentos oficiais ou, em se tratando de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos legitimados, sob sua responsabilidade.

§ 3º - Atendidos os requisitos da especialidade objetiva e subjetiva, a averbação mencionada no parágrafo primeiro será cancelada, de ofício.

- O documento comprobatório necessário à averbação será apresentado no original, em cópia autenticada ou em cópia extraída de documentos arquivados pelo oficial de registro.

- A averbação da alteração do estado civil por separação, divórcio, restabelecimento de sociedade conjugal, nulidade ou anulação de casamento será feita mediante a apresentação da certidão de casamento com as respectivas averbações.

- Sendo o imóvel bem particular de um dos cônjuges e havendo separação, divórcio ou óbito do outro cônjuge, bastará a respectiva averbação, sendo desnecessário o registro do instrumento de partilha para fins de disponibilidade.

- Sendo o imóvel bem comum a ambos os cônjuges, havendo separação ou divórcio e não havendo partilha, será averbada a alteração do estado civil, mediante apresentação da certidão de casamento atualizada, ficando o bem em estado de mancomunhão entre os cônjuges.

- Em atendimento ao princípio da continuidade, no caso de escritura ou formal de partilha conjuntivo decorrente de inventário, as partilhas ou adjudicações serão registradas na sequência de sucessão de óbitos.

§ 1º - Para o fim previsto no caput deste artigo, as partilhas ou adjudicações deverão discriminar o pagamento referente a cada óbito.

§ 2º - O registro das partilhas ou adjudicações deverá indicar o estado civil dos beneficiários à época da abertura de cada sucessão.

§ 3º - Nos formais de partilha e cartas de adjudicação judiciais em que não estiverem discriminados o pagamento ou adjudicação referente a cada óbito, poderá ser efetuado o registro diretamente aos herdeiros finais, com a qualificação constante dos autos, tal qual homologado, desde que observada adequadamente a incidência da tributação dos sucessivos óbitos, bem como a cobrança da TJF e emolumentos de cada um deles.

- Não ofende o princípio da continuidade a divergência de profissão e endereço dos envolvidos no registro, sendo desnecessária a averbação de tais alterações, salvo se requerida pela parte.

- Para fins de aplicação do art. 108 do Código Civil, deve-se tomar por base o maior valor, dentre os parâmetros legais, referente à totalidade do imóvel, ainda que a alienação ou oneração seja parcial. [[CCB/2002, art. 108.]]

- Para registro de escrituras públicas, é desnecessário o reconhecimento de firma do tabelião de notas ou escrevente que as tenha assinado, bem como de requerimento apartado solicitando seu registro.

Parágrafo único - Aplica-se aos instrumentos particulares com força de escritura pública a dispensa de reconhecimento de firma dos signatários, bem como de requerimento apartado solicitando seu registro.

- No caso de instrumento particular apresentado a registro, o instrumento deve estar assinado pelas partes e eventuais testemunhas, com todas as firmas reconhecidas, ficando uma via do instrumento arquivada no Ofício de Registro de Imóveis.

§ 1º - Nas hipóteses previstas no caput deste artigo, o instrumento deverá conter todos os requisitos de conteúdo e documentação exigidos para a lavratura de escrituras públicas, devendo o oficial de registro arquivar todos os documentos apresentados em cópias autenticadas.

§ 2º - Salvo os casos expressos em lei, é desnecessária a presença de testemunhas para o registro ou averbação de instrumentos particulares.

§ 3º - No caso de cédulas e notas de crédito, bem como dos instrumentos constitutivos de sua garantia, são exigíveis unicamente os requisitos previstos em legislação específica.

- Nos casos em que a lei atribuir a documento particular efeitos de escritura pública, fica dispensada a exigência de apresentação da documentação necessária à lavratura do instrumento.

§ 1º - Deverá o contrato, contudo, conter declaração de que a documentação necessária à lavratura do instrumento foi apresentada ao emissor e por este arquivada.

§ 2º - Na hipótese do caput deste artigo, fica o oficial de registro dispensado de conferir a regularidade de representação dos signatários, salvo se houver fundada dúvida sobre a documentação apresentada.

- A procuração em causa própria, irrevogável, na qual o outorgante dispensa o outorgado de prestação de contas e que contenha todos os requisitos da compra e venda, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e aqueles previstos no art. 296 deste Provimento Conjunto, será considerada título hábil ao registro. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 296.]]

- Os títulos judiciais estão sujeitos à qualificação registral e ao procedimento de dúvida.

- Encaminhado o título diretamente pelo juízo competente, o oficial de registro deverá prenotá-lo e proceder à qualificação, observando os requisitos extrínsecos, a relação do título com o registro e os princípios registrais, sendo vedado ao oficial de registro adentrar o mérito da decisão judicial proferida.

- No caso de qualificação negativa, o oficial de registro deverá elaborar nota de devolução, que será entregue à parte apresentante ou encaminhada, de ofício, à autoridade que tiver enviado o título, em ambos os casos dentro do prazo de 15 (quinze) dias.

Parágrafo único - O disposto no caput deste artigo não interrompe nem suspende os efeitos da prenotação, que será cancelada no prazo legal.

- Caso a autoridade judicial, ciente da qualificação negativa, determine o registro, o oficial de registro praticará o ato em cumprimento à determinação, devendo haver nova prenotação caso cancelada a original por decurso de prazo.

- Não é necessário o [cumpra-se] do juiz de direito local para a prática de atos emanados de juízos da mesma ou de diversa jurisdição.

- Para o registro de títulos judiciais, com exceção do recolhimento do imposto de transmissão, quando devido, o oficial de registro não fará qualquer exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública.

- A notificação extrajudicial desacompanhada de título hábil não tem eficácia para a prática ou abstenção de atos pelo oficial de registro, não sendo passível de prenotação.

- Para o registro de imóveis adquiridos para fins residenciais, com financiamento pelo SFH, deverá ser exigida declaração escrita do interessado, sob as penas da lei, de cumprimento dos requisitos para a concessão de desconto previsto em lei.

§ 1º - A declaração permanecerá arquivada na serventia a fim de possibilitar o exato cumprimento dos requisitos legais e seu posterior controle.

§ 2º - A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de imóvel ocorrida durante financiamento no âmbito do SFH será feita em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

- Poderá ser registrada a escritura ou o título judicial em que a descrição do imóvel alienado inclua construção ainda não averbada na matrícula do imóvel desde que expressamente requerida pelo interessado a efetivação do registro com base na descrição já constante na matrícula.