Legislação

- O Livro 2 - Registro Geral será destinado à matrícula dos imóveis e aos registros ou averbações dos atos atribuídos ao Ofício de Registro de Imóveis não relacionados ao livro 3 - Registro Auxiliar.

- No Livro 2 - Registro Geral, será indevido qualquer lançamento sob rubrica de [certidão], [anotação] ou [observação], sendo os atos registrados (R) ou averbados (Av), inexistindo previsão legal diversa.

- No preenchimento do Livro 2 - Registro Geral, enquanto for utilizado livro encadernado ou de folhas soltas, serão observadas as seguintes normas:

I - no alto da face de cada folha, será lançada a matrícula do imóvel, com seus requisitos, e, no espaço restante e no verso, serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e as averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;

II - preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, em que continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas;

III - o número da matrícula será repetido na nova folha, sem necessidade do transporte dos dados constantes da folha anterior;

IV - cada lançamento de registro será precedido pela letra [R] e o de averbação, pelas letras [AV], seguindo-se o número de ordem de lançamento do ato e o da matrícula (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780).

- Sendo utilizadas fichas, serão observadas as seguintes normas:

I - ao se esgotar o espaço no anverso da ficha e se tornar necessária a utilização do verso, será consignada, ao pé da ficha, a expressão [continua no verso];

II - se for necessário, o transporte para nova ficha será feito da seguinte maneira:

a) na base do verso da ficha anterior, será consignada a expressão [continua na ficha];

b) o número da matrícula será repetido na ficha seguinte, que levará o número de ordem correspondente (exemplo: Matrícula 325 - Ficha 2, Matrícula 325 - Ficha 3, e assim sucessivamente).

- Cada imóvel terá matrícula própria, que deverá ser aberta por ocasião do primeiro registro, ou, ainda:

I - quando se tratar de averbação que deva ser feita no livro de transcrição das transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula;

II - nos casos de fusão de matrículas ou unificação de imóveis;

III - para cada lote ou unidade de uso exclusivo, logo em seguida ao registro de loteamento, desmembramento, divisão, instituição ou incorporação de condomínio edilício, condomínio de lotes, condomínio urbano simples, loteamento de acesso controlado, direito de laje ou regularização fundiária;

IV - nos casos de inserção ou alteração de medidas perimetrais, de que resulte ou não alteração de área, nos termos do art. 9º, § 5º, do Decreto 4.449/2002. [[Decreto 4.449/2002, art. 9º.]]

- É facultada a abertura de matrícula:

I - a requerimento do proprietário;

II - de ofício, no interesse do serviço, vedada a cobrança de emolumentos;

III - nos demais casos de inserção ou alteração de medidas perimetrais, de que resulte ou não alteração de área.

- A matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior; e, no caso de este ter sido efetuado em outra circunscrição, deverá ser apresentada certidão atualizada do inteiro teor da matrícula, com certificação de ônus e ações, expedida com antecedência máxima de 30 (trinta) dias da data da prenotação.

§ 1º - Apresentado o título para registro no cartório da circunscrição territorial atualmente competente, caberá ao próprio oficial realizar o pedido das certidões eletrônicas necessárias para a abertura da matrícula, repassando ao apresentante o custo correspondente, devendo ser arquivados apenas os arquivos eletrônicos destas certidões.

§ 2º - Na hipótese do caput deste artigo, o oficial de registro abrirá matrícula, à qual dará continuidade com a prática de quaisquer atos, mesmo que a área descrita na transcrição seja inferior ao mínimo estabelecido na lei municipal ou na Lei 6.766, de 19/12/1979, que [dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências], no caso de imóvel urbano, ou inferior à fração mínima de parcelamento, no caso de imóvel rural.

- A abertura de matrícula na nova circunscrição será obrigatoriamente comunicada ao Ofício de Registro de origem, mensalmente, por meio do malote digital ou Central Eletrônica de Registro de Imóveis, onde será averbada de ofício tal circunstância.

- É irregular a abertura de nova matrícula para parte ou fração ideal de imóvel em situação jurídica de condomínio geral.

- A requerimento do Município, será aberta matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial e observado o procedimento do art. 195-A da Lei 6.015/1973, nas seguintes hipóteses: [[Lei 6.015/1973, art. 195-A.]]

I - oriundos de parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado;

II - glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal.

- A requerimento de ente público, é permitido o transporte de transcrição e matrícula da antiga circunscrição para a nova, através da abertura de matrícula com a descrição primitiva e o transporte de todos os atos de averbação.

§ 1º - A abertura de matrícula na nova circunscrição será obrigatoriamente comunicada ao Ofício de Registro de origem, mensalmente, por meio físico ou eletrônico, onde será averbada de ofício tal circunstância.

§ 2º - A partir da abertura da matrícula, os novos atos serão praticados na nova serventia.

- Considera-se parte ou fração ideal a resultante do desdobramento da titularidade do imóvel em partes não localizadas, de modo a permanecerem contidas dentro da área original.

§ 1º - Nas matrículas e transcrições já existentes, a menção à titularidade de imóveis com base em valores e quantidade de área não localizada dentro de um todo maior será, se possível, convertida em percentuais e frações ideais.

§ 2º - Nos novos registros que constituam condomínios comuns ou gerais, os quinhões devem ser expressos em percentuais ou frações.

- Os ônus sobre parte do imóvel, tais como servidão e superfície, serão registrados na matrícula do imóvel, vedada a abertura de matrícula para a parte onerada.

- Em observância ao princípio da continuidade, não constará da matrícula qualquer elemento não existente no registro anterior, o qual será objeto de averbação.

- São requisitos da matrícula:

I - o número de ordem, que seguirá ao infinito;

II - a data;

III - a identificação e a caracterização do imóvel;

IV - o nome e a qualificação do proprietário;

V - o número do registro anterior ou, tratando-se de imóvel oriundo de loteamento, o número do registro ou inscrição do loteamento, ou, ainda, tratando-se de imóvel oriundo de condomínio edilício, o número do registro ou inscrição do condomínio.

- A identificação e a caracterização do imóvel compreendem:

I - se urbano:

a) o número do lote e da quadra, se houver;

b) o nome do logradouro para o qual faz frente;

c) o número no logradouro, quando se tratar de prédio;

d) o bairro;

e) a designação cadastral, se houver;

II - se rural:

a) a denominação;

b) o código do imóvel e os dados constantes do CCIR;

III - a localização (distrito, município);

IV - as características e confrontações, inadmitidas expressões genéricas tais como [com quem de direito] ou [com sucessores de determinadas pessoas], dentre outras;

V - a área do imóvel em metros quadrados ou hectares.

- É obrigatória a apresentação do CCIR, transcrevendo-se na matrícula o código, o módulo rural e a fração mínima de parcelamento.

- Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula ou registro, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

- Entende-se por caracterização do imóvel apenas a indicação, as medidas e a área, não sendo considerados irregulares títulos que corrijam omissões ou que atualizem nomes de confrontantes, respeitado o princípio da continuidade.

- Entende-se ocorrer atualização de nomes de confrontantes quando, nos títulos, houver referência expressa aos anteriores e aos que os substituírem.

- Sempre que possível, devem ser mencionados como confrontantes, nos títulos, os imóveis ou a matrícula, e não seus proprietários.

- Se, por qualquer motivo, não constarem do título e do registro anterior os elementos indispensáveis à caracterização do imóvel, poderão os interessados, para fins de matrícula, completá-los, servindo-se exclusivamente de documentos oficiais.

- Nas escrituras ou contratos que tenham por objeto imóvel rural que não esteja sendo desmembrado, parcelado ou remembrado, para sua caracterização é suficiente a indicação da denominação, localização, área e número de matrícula, sendo dispensada sua descrição perimetral.

- A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, compreende:

I - nome completo, sem abreviaturas;

II - nacionalidade;

III - estado civil;

IV - profissão;

V - domicílio ou residência;

VI - número de CPF;

VII - número do documento oficial de identidade ou, na falta deste, sua filiação;

VIII - sendo casado, nome e qualificação completa do cônjuge e regime de bens do casamento, bem como data em que foi celebrado ou se este o foi antes ou depois da Lei 6.515, de 26/12/1977, que [regula os casos de dissolução da sociedade conjugal e do casamento, seus efeitos e respectivos processos, e dá outras providências].

- Se o proprietário for casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser averbado, por ocasião da aquisição do imóvel, o número do registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis, ou o dispositivo legal impositivo do regime, salvo se estas informações constarem no título apresentado.

Parágrafo único - Fica facultado o registro do pacto antenupcial, a requerimento da parte, na serventia em que será feito o registro do título se esta for domicílio dos adquirentes.

- As partes serão identificadas por seus nomes corretos, não se admitindo referências dúbias ou que não coincidam com as que constem dos registros imobiliários anteriores (como [que também assina] ou [é conhecido como]), a não ser que tenham sido precedentemente averbadas no Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais, fato esse comprovado por certidão.

- O número de CPF é obrigatório para as pessoas físicas titulares de direitos ou obrigações nas operações imobiliárias, inclusive para a constituição de garantia real sobre imóvel.

- É igualmente obrigatória a inscrição no CPF das pessoas físicas estrangeiras, ainda que domiciliadas no exterior, quando titulares de bens e direitos sujeitos ao registro público, inclusive imóveis.

- Quando se tratar de pessoa jurídica, além do nome empresarial, será mencionada a sede social ou o endereço e o número de inscrição do CNPJ.

- É obrigatória a inscrição no CNPJ das pessoas jurídicas domiciliadas no exterior que possuam imóveis no País ou direitos reais a eles relativos.

- Não constando do título, da certidão ou do registro anterior os elementos indispensáveis à identificação das partes, podem os interessados completá-los exclusivamente com documentos oficiais.

§ 1º - Para promover as averbações que busquem atender à especialidade subjetiva, consideram-se também documentos oficiais a escritura pública, o instrumento particular com efeito de escritura pública e os títulos judiciais que contenham todos os requisitos deste Provimento Conjunto.

§ 2º - É possível fazer a inserção dos dados do documento de identidade e/ou CPF se houver ao menos um elemento seguro de qualificação vinculante entre o proprietário constante da matrícula e a parte qualificada nos títulos mencionados no § 1º deste artigo.

§ 3º - Quanto ao estado civil, sendo a matrícula omissa, havendo alteração ou não constando o nome do outro cônjuge, deve ser exigida a certidão de casamento atualizada ou expedida há no máximo 90 (noventa) dias, contados da data do título.

§ 4º - Se na matrícula constar o nome do outro cônjuge, mas faltar a informação do regime de bens, pode-se completar esta informação com os dados constantes dos títulos mencionados no § 1º deste artigo.

- Consideram-se também documentos oficiais os obtidos em sítios eletrônicos oficiais.

- As averbações das circunstâncias previstas no art. 167, II, 4, 5, 10 e 13, da Lei 6.015/1973 que estejam à margem de transcrições deverão ser, quando da abertura da respectiva matrícula, incorporadas à descrição do imóvel. [[Lei 6.015/1973, art. 167.]]

- A descrição do imóvel não poderá incluir construção que não conste do registro anterior ou que nele não tenha sido regularmente averbada, permitindo-se, entretanto, que a averbação seja feita logo após a abertura da matrícula, se o registro anterior estiver em transcrição ou em poder de outro Ofício de Registro de Imóveis.

- Logo após a abertura da matrícula, também poderão ser averbadas, no Ofício de Registro a que atualmente pertencer o imóvel, as circunstâncias previstas no art. 167, II, da Lei 6.015/1973. [[Lei 6.015/1973, art. 167.]]

- Quando houver divisão de imóvel destinada à extinção parcial ou total do condomínio geral, será adotado o seguinte procedimento, em atos contínuos:

I - será previamente averbado, na matrícula originária, o desmembramento do imóvel, sem abertura de novas matrículas;

II - será feito, na matrícula originária, o registro da divisão dos imóveis;

III - será averbado, de ofício, o encerramento da matrícula originária;

IV - serão abertas novas matrículas para os imóveis resultantes da aplicação do disposto no inciso II deste artigo, delas constando os novos proprietários.

- A usucapião, a desapropriação, a regularização fundiária, as ações discriminatórias, em qualquer de suas formas, e as arrematações e adjudicações judiciais são modos de aquisição originária de propriedade.

§ 1º - Os requisitos da matrícula e do registro devem constar no título, quando possível.

§ 2º - Se do título constar a informação de que se trata de imóvel transcrito ou matriculado, total ou parcialmente, caberá ao oficial de registro fazer as remissões e averbações à margem dos registros anteriores relativamente à matrícula que abrir para o registro.

§ 3º - Se o imóvel já for objeto de matrícula e a descrição nela constante coincidir com a descrição constante no título, será nela feito o registro.

§ 4º - Não constando do título a informação de que se trata de imóvel transcrito ou matriculado, total ou parcialmente, mesmo assim será aberta matrícula e registrado o título, com as devidas cautelas.

- Os gravames judiciais, as indisponibilidades e averbações premonitórias, constantes da matrícula do imóvel objeto da arrematação ou adjudicação judiciais, quando originários do mesmo processo que resultou na arrematação ou adjudicação, serão cancelados, independentemente de ordem judicial específica.

§ 1º - A carta de arrematação ou adjudicação é título suficiente à prática dos atos na matrícula.

§ 2º - As indisponibilidades constantes da matrícula do imóvel averbadas no âmbito da Central Nacional de Indisponibilidades de Bens - CNIB não impedem o registro da carta de arrematação ou adjudicação desde que expressamente consignada no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação às restrições oriundas de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

§ 3º - Os demais gravames judiciais e as averbações premonitórias constantes da matrícula do imóvel não impedem o registro da carta de arrematação ou adjudicação, mesmo quando originários de processos distintos do que deu origem à arrematação ou adjudicação, devendo o interessado formular pedido de cancelamento diretamente à autoridade que determinou o gravame ou à que expediu a Carta de Arrematação ou Adjudicação.

§ 4º - Caso existam gravames judiciais no imóvel objeto da arrematação ou adjudicação judicial, o oficial de registro deverá oficiar aos respectivos juízos, comunicando o registro efetuado, com cópia do ato praticado.

- Exceto nas hipóteses previstas no art. 809 deste Provimento Conjunto, em caso de abertura de matrícula de imóvel onerado ou sujeito a qualquer restrição, o oficial de registro, logo em seguida à matrícula e antes do primeiro registro, averbará de ofício o transporte dos ônus ou restrições, com todos seus elementos, inclusive a data e número de seu registro original. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 809.]]

Parágrafo único - Será feita uma averbação de transporte para cada ônus.

- Quando for apresentado título anterior à vigência da Lei 3.071, de 01/01/1916 - Código Civil (CCB/1916), referente a imóvel ainda não registrado, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título, os constantes de outros documentos oficiais, e, sendo necessário, será observado o procedimento previsto no art. 213, II, da Lei 6.015/1973. [[Lei 6.015/1973, art. 213.]]

- A inocorrência dos requisitos previstos no art. 176, § 2º, da Lei 6.015/1973 não impedirá a matrícula e o registro das escrituras públicas e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto 4.857, de 09/11/1939, que [dispõe sobre a execução dos serviços concernentes aos registros públicos estabelecidos pelo Código Civil], devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior, observadas as devidas cautelas. [[Lei 6.015/1973, art. 176.]]

- A matrícula só será cancelada por decisão judicial, ressalvadas as hipóteses legais de cancelamento administrativo.

- A matrícula será encerrada, de ofício:

I - quando, em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

II - pela fusão ou unificação;

III - para o respectivo saneamento;

IV - em outras hipóteses previstas na legislação em vigor.

- Quando 2 (dois) ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, poderá ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

§ 1º - O mesmo se aplica a 2 (dois) ou mais imóveis contíguos em regime de condomínio nos quais os condôminos possuam frações ideais idênticas em todos eles.

§ 2º - A unificação e a fusão de imóveis contíguos nos quais os condôminos possuam frações ideais distintas, bem como a junção de imóveis contíguos pertencentes a proprietários distintos implicam o estabelecimento de condomínio voluntário e dependem de escritura pública, observada a legislação tributária.

- Podem, ainda, ser unificados com abertura de matrícula única:

I - 2 (dois) ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei 6.015/1973, à margem das quais será averbada a abertura de matrícula que os unificar;

II - 2 (dois) ou mais imóveis registrados por ambos os sistemas jurídicos registrais, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no inciso I deste artigo e as matrículas serão encerradas;

III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse registrada em nome da União, Estados, Municípios ou Distrito Federal.

- No caso de fusão de matrículas ou unificação de imóveis, deverá ser adotada rigorosa cautela na verificação da área, das medidas, características e confrontações do imóvel que dela poderá resultar, a fim de se evitarem, a tal pretexto, retificações sem o devido procedimento legal ou efeitos só alcançáveis mediante processo de usucapião.

- Em relação aos imóveis urbanos, o requerimento de fusão de matrículas ou de unificação será instruído com autorização do órgão municipal competente, desde que exigida pela legislação municipal.

Parágrafo único - A autorização municipal poderá ser provada por meio do documento de aprovação da planta da edificação a ser erguida no imóvel resultante da fusão ou unificação.

- No caso de condomínio geral entre os mesmos condôminos em várias glebas contíguas, para a fusão de matrículas ou unificação de imóveis, admite-se requerimento formulado por apenas 1 (um) dos titulares de frações ideais.

- A unificação de imóveis rurais depende de requerimento, planta, memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica - ART.

- Tratando-se de unificação de imóveis, serão averbados a junção e o encerramento dos registros primitivos e será aberta nova matrícula, resultante da unificação.

Parágrafo único - É vedada a abertura de prévia matrícula dos imóveis transcritos objeto de unificação.

- São requisitos do registro no Livro 2:

I - o número e a data da prenotação;

II - o nome do transmitente ou do devedor e do adquirente ou credor, com as respectivas qualificações;

III - o título da transmissão ou do ônus;

IV - a forma do título, sua procedência e caracterização;

V - o valor do contrato, da coisa ou da dívida, o prazo desta, as condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver;

VI - o valor fiscal;

VII - a cotação dos emolumentos e da TFJ e o valor total;

VIII - a data do registro;

IX - a assinatura.

- É vedado o registro da cessão enquanto não registrado o respectivo compromisso de compra e venda.