Legislação

- O registro da convenção de condomínio será feito no Livro 3 - Registro Auxiliar e será precedido da conferência do quórum e do atendimento das regras fixadas em lei.

§ 1º - A convenção de condomínio, a ser elaborada conforme as normas contidas no art. 1.333 e seguintes do Código Civil, será subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, com firma reconhecida de todos, devendo conter, no mínimo, as seguintes cláusulas: [[CCB/2002, art. 1.333, e ss.]]

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam;

IV - o modo de usar as coisas e serviços comuns;

V - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

VI - a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

VII - sua forma de administração e o modo de escolher o administrador;

VIII - as atribuições do síndico, além das legais, bem como a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

IX - a competência das assembleias, a forma e o prazo de sua convocação e quórum exigido para as diversas deliberações;

X - as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;

XI - o regimento interno;

XII - a forma e o quórum para as alterações da própria convenção;

XIII - no caso de conjunto de edificações, os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo haver estipulação de formas como se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

§ 2º - Após o registro da convenção, previsto no art. 178, III, da Lei 6.015/1973, será procedida a sua averbação na matrícula matriz e em cada uma das matrículas das unidades autônomas. [[Lei 6.015/1973, art. 178.]]

- A convenção poderá ainda autorizar que os abrigos de veículos sejam alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, nos termos do art. 1.331, § 1º, do Código Civil. [[CCB/2002, art. 1.331.]]

§ 1º - Na ausência de estipulação expressa, será aplicada a regra geral de que os abrigos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 2º - Nos condomínios instituídos antes da vigência da Lei 12.607, de 4/04/2012, que [altera o § 1º do art. 1.331 ( Lei 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios], até que a convenção seja adequada, serão observados, quanto à permissividade de alienação ou locação dos abrigos de veículos, os usos e costumes do condomínio ou sua destinação, como nos [edifícios-garagem], edifícios comerciais, etc.

§ 3º - Havendo alienação de vaga acessória a terceiros estranhos ao condomínio, deverá ser procedida a retificação da convenção de condomínio e/ou instituição, alterando-se a natureza da vaga de acessória para vaga autônoma.

- Para o registro da compra e venda ou permuta de vagas acessórias entre as unidades autônomas de um edifício, torna-se necessária a apresentação dos seguintes documentos:

I - título aquisitivo com recolhimento de ITBI;

II - Quadro IV-B da NBR ou declaração do responsável técnico com firma reconhecida, informando as novas áreas e fração ideal das unidades, se for o caso;

III - ART dos quadros ou da declaração;

IV - requerimento dos proprietários das duas unidades, solicitando a alteração das vagas;

V - comprovante de notificação do síndico quanto à alteração da titularidade da unidade acessória.

§ 1º - Quando não houver baixa de construção averbada e ainda não tiver ocorrido alienação das unidades autônomas a terceiros ou divisão amigável, podem os condôminos alterar a disposição das vagas por meio de rerratificação dos instrumentos de instituição, convenção e incorporação, se for o caso.

§ 2º - Tratando-se a vaga de garagem de área de uso comum, a alteração de seu direito de uso exclusivo por determinada unidade dependerá de rerratificação da convenção de condomínio.

§ 3º - Caso a alteração de que trata o § 2º deste artigo resulte em alteração das frações das unidades, deverão ser apresentados os documentos mencionados nos incisos I a III deste artigo.

- Quando da apuração do quórum necessário para a aprovação ou alterações da convenção de condomínio, para fins de registro, serão considerados apenas os nomes dos figurantes no registro como proprietários ou promitentes compradores ou cessionários destes, presumindo-se representante do casal qualquer um dos cônjuges signatários.

- Ao registrar convenção de condomínio edilício, o oficial de registro deverá mencionar expressamente o número do registro da instituição de condomínio feito na matrícula do imóvel e fará, nas matrículas das unidades, as averbações de remissão ao número do registro da convenção.

- A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos titulares dos direitos reais registrados, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior.

- A alteração da instituição exige a anuência da totalidade dos condôminos, presumindo-se representante do casal qualquer um dos cônjuges signatários.