Legislação

- A incorporação imobiliária é regulada pela Lei 4.591/1964, a partir do seu art. 28, sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a alienação total ou parcial. [[Lei 4.591/1964, art. 28, e ss.]]

- A incorporação imobiliária será registrada na matrícula matriz, após o registro da instituição de condomínio e das atribuições de unidades autônomas, se houver, e será informada por averbação nas matrículas das unidades autônomas.

- Para fins de arquivamento, os documentos de registro de incorporação serão autuados e numerados.

- O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos, organizados nesta ordem:

I - memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, requerendo o registro da incorporação e contendo as seguintes informações:

a) se pessoas físicas:

1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento;

2. se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei 4.591/1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores; [[Lei 4.591/1964, art. 31. Lei 4.591/1964, art. 32.]]

b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;

II - título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado, nos termos do art. 32, [a], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

III - as seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores:

a) federais, conforme o art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. certidão conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;

2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal;

3. dos Juizados Especiais Federais;

4. de ações trabalhistas da Justiça do Trabalho;

b) estaduais, conforme o art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. da Fazenda Estadual;

2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual;

3. dos Juizados Especiais Estaduais;

c) certidão negativa de tributos municipais, relativa a tributos diversos, com quitação plena ou total, nos termos do art. 32, [b], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

d) certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias, nos termos do art. 32, [f], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada;

2. não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado;

3. em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;

e) relativamente a protesto de títulos, nos termos do art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou,

2. caso haja, na localidade, Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou

3. certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;

IV - certidões do imóvel, nos termos do art. 32, [b] e [c], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

a) certidão negativa de ônus reais;

b) certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;

V - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, nos termos do art. 32, [c], da Lei 4.591/1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros, mencionando-se somente os atos translativos e eventuais ônus; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VI - projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes e, em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto completo, nos termos do art. 32, [d], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VII - da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas, nos termos do art. 32, [e], [g], [h] e [i], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VIII - a ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros mencionados no inciso VII deste artigo;

IX - alvará de construção com prazo de validade vigente;

X - atestado de idoneidade financeira, em via original, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de 5 (cinco) anos, com firma do signatário reconhecida, bem como comprovada sua representação, nos termos do art. 32, [o], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

XI - facultativamente, contrato-padrão, que ficará arquivado na serventia, conforme determina o art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 67.]]

XII - declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado, nos termos do art. 32, [p], da Lei 4.591/1964;

XIII - declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação, nos termos do art. 32, [l], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 39.]]

XIV - certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno, nos termos da Lei 4.591/1964, art. 31, § 1º, c/c Lei 4.591/1964, art. 32, [m]);

XV - declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do art. 32, [n], da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

- Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas quando de origem particular, sendo a segunda via devolvida ao apresentante com as anotações do ato praticado.

§ 1º - As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto:

I - serão referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador e, em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes à pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;

II - serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

§ 2º - As certidões de débitos trabalhistas serão emitidas e validadas no sítio eletrônico oficial do Tribunal Superior do Trabalho - TST.

§ 3º - As certidões podem ser emitidas e validadas por meio da internet, caso o respectivo tribunal, órgão ou serviço notarial e de registro disponha de tal serviço.

§ 4º - As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas.

§ 5º - Os quadros da NBR 12.721/2006 devem atender aos seguintes requisitos do art. 32 da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

I - cálculo das áreas das edificações, discriminando-se, além da global, a área das partes comuns e indicando, em cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída, nos termos do art. 32, [e], da Lei 4.591/1964;

II - memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 da Lei 4.591/1964, nos termos do art. 32, [g], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 53.]]

III - avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, ambos da Lei 4.591/1964, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra, nos termos do art. 32, [h], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 53. Lei 4.591/1964, art. 54.]]

IV - discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que corresponderão a elas, nos termos do art. 32, [i], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

§ 6º - O oficial de registro não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento, em obediência ao disposto nas alíneas [e], [g], [h], [i], [l] e [p] do art. 32 da Lei 4.591/1964, desde que assinados pelo profissional habilitado, devendo o oficial conferir tais documentos apenas em seu aspecto formal, sendo vedada análise do conteúdo, que está sob a responsabilidade de profissional habilitado. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

§ 7º - Os quadros III e IV-A da NBR devem estar atualizados, nos termos do art. 54 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 54.]]

§ 8º - A apresentação dos documentos será feita à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas.

§ 9º - Caso os documentos sejam apresentados em apenas uma via, esta ficará arquivada.

§ 10 - Os incisos XI a XIV do art. 1.059 deste Provimento Conjunto podem ser aplicáveis ou não de acordo com as circunstâncias de cada incorporação. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.059.]]

§ 11 - Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

§ 12 - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impede o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 13 - No caso de empresas com sedes administrativas em várias cidades, as certidões a serem apresentadas devem se referir apenas ao endereço da matriz e da localização do empreendimento.

- No prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, caso o incorporador venha a desistir da realização da obra, deverá informar expressamente ao Ofício de Registro de Imóveis, indicando o motivo e solicitando o cancelamento do registro da incorporação imobiliária, na forma do art. 34 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 34.]]

§ 1º - Caso não seja feito o cancelamento dentro do prazo de carência, a incorporação considera-se concretizada para os fins do art. 33 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 33.]]

§ 2º - Para o cancelamento do registro nos termos do caput deste artigo, não é necessário comprovar anuência ou comunicação aos adquirentes, caso existentes.

- O cancelamento do registro da incorporação após o prazo de carência será feito a requerimento do incorporador e mediante declaração, sob responsabilidade civil e criminal, de que não houve alienação ou oneração de unidades.

Parágrafo único - Em caso de alienação ou oneração de unidade, registrada ou não, ficará também condicionado o cancelamento à anuência dos compromissários, cessionários ou credores.

- O incorporador deverá declarar, no memorial, de forma expressa, a qual regime está submetida a incorporação:

I - regime de preço global, na forma dos arts. 41 a 43 da Lei 4.591/1964, podendo o incorporador, no decorrer das obras, promover a alienação das [unidades autônomas futuras], a preço fixo ou reajustável, em índices previamente determinados, englobando, na alienação, a respectiva fração ideal de terreno, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o encargo da construção até sua conclusão, incluindo o registro de [baixa e habite-se]; [[Lei 4.591/1964, art. 41. Lei 4.591/1964, art. 42. Lei 4.591/1964, art. 43.]]

II - regime de empreitada, na forma dos arts. 55 a 57 da Lei 4.591/1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por empreitada em valores preestabelecidos, passíveis de reajuste por índices previamente determinados, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o risco da construção até sua conclusão, incluindo o registro de [baixa e habite-se]; [[Lei 4.591/1964, art. 55. Lei 4.591/1964, art. 56. Lei 4.591/1964, art. 57.]]

III - regime de administração, na forma dos arts. 58 a 62 da Lei 4.591/1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por administração [a preço de custo], conforme valores estimados, assumindo os adquirentes a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da construção que vier a ser apurado ao longo da obra, até sua conclusão.[[Lei 4.591/1964, art. 58. Lei 4.591/1964, art. 59. Lei 4.591/1964, art. 60. Lei 4.591/1964, art. 61. Lei 4.591/1964, art. 62.]]

- São requisitos para o registro da incorporação, além de outros previstos em lei:

I - o registro da instituição e da convenção de condomínio;

II - a apresentação do memorial de incorporação acompanhado dos documentos acima elencados.

- Somente após o registro da incorporação, feito de acordo com as normas previstas na Lei 4.591/1964, e na Lei 6.015/1973, serão aceitos e examinados os pedidos de registro ou de averbação dos atos negociais do incorporador sobre unidades autônomas.

- O registro da incorporação conterá os seguintes dados específicos:

I - nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário;

II - denominação do edifício;

III - definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento;

IV - regime de incorporação;

V - custo global da construção e custos de cada unidade autônoma;

VI - preço das frações ideais do terreno.

§ 1º - É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização.

§ 2º - No registro da incorporação, ficará consignada, como ato de averbação, a existência das certidões positivas e as positivas com efeito de negativas.

- Aplicam-se essas normas nos casos de retificações ou alterações no registro de incorporação, devendo ser apresentados somente os documentos que eventualmente tenham sofrido alteração, entre os arrolados neste Capítulo e no art. 32 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]